Obstaja veliko načinov, da se pritožite nad družbo za upravljanje združenja lastnikov stanovanj. Na primer, vaša država ima lahko agencijo, ki zbira pritožbe in jih preiskuje. Prav tako lahko vložite tožbo proti družbi za upravljanje, če imate zoper njih veljaven pravni zahtevek. Preden karkoli storite, se morate običajno pritožiti družbi za upravljanje in jim dati priložnost, da odpravijo težavo.
Koraki
Metoda 1 od 3: pritožba na družbo za upravljanje
Korak 1. Pokličite uveljavljanje stanovanjske kode, če imate nujno pomoč
Nujne situacije vključujejo stvari, kot so odsotnost toplote ali tople vode ali napad škodljivcev. Stanovanjski inšpektor bi moral priti ven in raziskati.
Poskusite dobiti kopijo poročila raziskovalca. Hranite ga za svojo evidenco
Korak 2. Preberite CC & Rs
Vsako združenje lastnikov stanovanj (HOA) bi moralo imeti zaveze, pogoje in omejitve, imenovane »CC & Rs«. Ko ste se vselili, bi morali prejeti kopijo. Vzemite svojo kopijo in jo preberite. Ta pravila bi morala pojasniti postopek vložitve pritožb zoper vodstvo HOA.
Če nimate CC & Rs, se obrnite na HOA in prosite za kopijo. Ker mnoge države zahtevajo, da najprej izčrpate svoja pravna sredstva s HOA, morate slediti pritožbenemu postopku v CC & Rs
Korak 3. Oblikujte črko
Morda boste morali pisati pritožbo vodstvu HOA. Nastaviti ga morate kot standardno poslovno pismo. Pisavo nastavite na nekaj berljivega, na primer Times New Roman 12 pik.
Korak 4. Prepoznajte težavo
V pismu morate izrecno navesti, kakšne težave imate z družbo za upravljanje HOA. Navedite čim več podrobnosti, vključno z datumi in morebitnimi pričami.
Na primer, družba za upravljanje vam je morda zavrnila dostop do knjig. Lahko napišete: »1. septembra 2016 sem osebno zaprosil za pregled knjig. Gospa Smith mi je povedala, da bom potreboval dovoljenje celotnega odbora, čeprav oddelek 12.3 CC & R daje vsem članom pravico do pregleda knjig HOA. 15. septembra 2016 je celoten odbor na moji mesečni seji zavrnil mojo prošnjo."
Korak 5. Pismo pošljite po pošti
Poskrbite, da po pošti pošljete potrjeno pošto, zahtevani povratni račun na HOA. Potrebovali boste dokaz, da ga je uprava HOA prejela, potrdilo pa služi kot dokaz.
Ne pozabite hraniti tudi kopije pisma za svojo evidenco
Metoda 2 od 3: Vložitev pritožbe pri državni ali lokalni agenciji
Korak 1. Pritožite se družbi za upravljanje
Preden se lahko pritožite na državno ali lokalno agencijo, boste verjetno morali izčrpati vsa pravna sredstva, predvidena v vaših CC & Rs. Preberite CC & Rs in sledite pritožbenemu postopku.
Korak 2. Poiščite svojo državno ali lokalno pisarno
Ustrezno pisarno najdete tako, da na internetu poiščete »vaša država« in »pritožba združenja lastnikov stanovanj«. Na primer, oddelek za poslovanje in industrijo Nevade obravnava pritožbe zoper HOA.
V nekaterih državah lahko okrožne agencije obravnavajo pritožbe zoper HOA. Če ne vidite državnega urada, preverite okrožje
Korak 3. Izpolnite obrazec za pritožbo
Vaša država ima morda obrazec za pritožbo, ki ga lahko natisnete ali prenesete. Lepo ga izpolnite s tiskanjem s črnim črnilom. Vsak obrazec je drugačen, vendar bodo na splošno zahtevali naslednje:
- svoje ime in številko enote
- pritožnik (če ta oseba niste vi)
- vaš poštni naslov in telefonsko številko
- ime društva in njegovo lokacijo
- podatke o HOA, na primer predsednika in upravitelja nepremičnine
- razloge za pritožbo
Korak 4. Podpišite se pred notarjem
Morda boste potrebovali notarsko overjen obrazec, kar pomeni, da bi morali poiskati notarja in se podpisati pred njim. Notarje lahko najdete na sodišču, v mestni pisarni ali kvečjemu v velikih bankah.
Bodite prepričani, da sprejmete ustrezne oblike identifikacije, da pokažete notarja. Običajno zadostuje veljavna osebna izkaznica ali veljaven potni list
Korak 5. Predložite pritožbo
Obrazec za pritožbo pošljite na navedeni naslov. Ne pozabite priložiti kopije pisma, ki ste ga poslali HOA. Pošljite celotno pošto s pritožbo, zahtevano vračilo in hranite kopijo za svojo evidenco.
Metoda 3 od 3: Vložitev tožbe
Korak 1. Preberite CC & Rs
Preden vložite tožbo proti vodstvu HOA, se morate prepričati, da vam je to dovoljeno. V nekaterih primerih CC & R določajo, da se morajo stranke podrediti zavezujoči arbitraži v nasprotju s pravdami. Če ste CC & Rs, s katerimi ste se strinjali, da boste imeli to vrsto določbe, se obrnite na svojo HOA glede začetka arbitražnega postopka in ne vložitve tožbe.
Med zavezujočo arbitražo bo tretja stranka, podobna sodniku, poslušala vsako stranko, ki bo predstavila svoj primer. Na koncu te predstavitve bo razsodnik sestavil pisno mnenje, v katerem bo navedeno, kdo je zmagal in kakšna bo nagrada. Ker je to zavezujoča arbitraža, bo odločitev arbitra vezana na obe strani
Korak 2. Poiščite določbe o odvetniški tarifi
Večina CC & R vključuje določbe o odvetniških honorarjih. V skladu s temi določbami boste morali v primeru izgube sodnega postopka plačati odvetniške takse HOA. Odvisno od zahtevnosti in dolžine vašega primera bi to lahko postalo izredno drago. Poleg tega, tudi če CC & R ne vsebujejo določb o odvetniških honorarjih, nekateri državni zakoni prevladujočim strankam omogočajo povračilo odvetniških taks. Zavedajte se tega, preden vložite tožbo.
Po drugi strani pa, če imate močne trditve, vam lahko te določbe koristijo
Korak 3. Opredelite svoj pravni zahtevek
Svoje združenje lastnikov stanovanj lahko tožite iz različnih razlogov. Sledijo tipični pravni zahtevki, ki jih ljudje vložijo proti vodstvu HOA:
- HOA ne izpolnjuje svojih dolžnosti po CC & Rs. Na primer, morda ne vzdržuje skupnih prostorov ali ne izvaja potrebnih popravil.
- HOA zlorablja pristojbine za združenje lastnikov stanovanj.
- Imate spor glede prenove vaše enote ali kakšne druge spremembe. Če CC & R o tem molčijo, boste morda želeli tožiti, če HOA poskuša preprečiti spremembo.
- HOA vas diskriminira na podlagi zaščitenih značilnosti, kot so vaša vera, narodnost, rasa, invalidnost itd.
Korak 4. Dokumentirajte svojo pritožbo
Za uspešno tožbo boste potrebovali dokaze. V skladu s tem bi morali začeti zbirati dokaze, ki podpirajo vašo pritožbo zoper vodstvo HOA. Razmislite o naslednjem:
- Komunikacija med vami in vodstvom HOA, na primer e -poštna sporočila ali pisma.
- Slike ali drugi vizualni dokazi. Če HOA ni popravila, ga morate dokumentirati.
- Vaši spomini. Če ste imeli pogovor z vodstvom HOA, zapišite datum pogovora in njegovo vsebino.
- Vse zdravstvene kartoteke. Morda ste bili telesno poškodovani zaradi napake, ki je uprava HOA ni odpravila, na primer okvarjenega dvigala ali raztrganih stopnic.
5. korak Določite pravilno sodišče, ki bo tožilo
Kje boste tožili, bo odvisno od tega, za kaj tožite. Na primer, lahko tožite za denarno odškodnino. Druga možnost je, da lahko vložite tožbo za "odredbo", ki je odredba sodišča, ki HOA nalaga, naj nekaj naredi, ali se vzdrži. Na splošno lahko za določitev pravilnega sodišča uporabite naslednja pravila:
- Če tožite zaradi diskriminacije, boste verjetno tožili na zveznem sodišču. Najbližje zvezno sodišče lahko poiščete z orodjem Locator na spletnem mestu ameriškega sodišča.
- Če tožite zaradi telesne poškodbe, lahko tožite na državnem civilnem sodišču.
- Če tožite zaradi kršitve CC & Rs, boste tožili na rednem civilnem sodišču, če želite, da vam sodnik dodeli denarno vsoto.
- Če tožite zaradi sodne odredbe, boste morda morali tožiti na sodišču, odvisno od vašega stanja. V večini držav so se sodišča za pravičnost združila z rednim civilnim sodiščem, v nekaterih državah pa morate še vedno tožiti v kapitalu zaradi odredbe.
Korak 6. Spoznajte odvetnika
Morda imate veljaven pravni zahtevek, vendar ne veste, ali bi morali tožiti. Tožbe so zamudne in pred vložitvijo tožbe se boste morda želeli srečati z odvetnikom. Odvetnik lahko posluša vašo pritožbo in vam svetuje, kakšne dokaze boste potrebovali in ali imate močne trditve.
- Napotnico k odvetniku lahko dobite tako, da se obrnete na lokalno ali državno odvetniško zbornico.
- Pokličite odvetnika in prosite za dogovor o posvetu. Vprašajte tudi o pristojbinah.
- Prav tako lahko najamete odvetnika, ki vas bo zastopal v celotni tožbi. Idealno bi bilo, da vas zastopa izkušen odvetnik, še posebej, če je primer zapleten. Denar pa je lahko zaskrbljujoč.
Korak 7. Osnutek pritožbe
Tožbo začnete z vložitvijo "pritožbe" na sodišče. Stopite v svojo sodno hišo in preverite, ali je natisnjen in izpolnjen prazen obrazec za pritožbo, ki ga lahko uporabite. V nasprotnem primeru boste morali sami pripraviti osnutek. V pritožbo obvezno vključite naslednje podatke:
- imena vseh ljudi, ki prinašajo obleko
- imena HOA ali posameznih članov uprave, ki jih tožite
- dejanske okoliščine pritožbe
- kaj želite, da vam sodnik dodeli (na primer denarno nadomestilo ali odredbo)
Korak 8. Vložite pritožbo
Naredite več kopij pritožbe in kopije in izvirnik odnesite sodnemu uradniku. Prosite za vložitev izvirnika. Uradnik lahko vaše kopije označi z datumom vložitve.
- Verjetno boste morali plačati pristojbino za vložitev, ki se bo razlikovala glede na vaše sodišče. Poskusite vnaprej poklicati ali poglejte na spletu, da ugotovite znesek pristojbine za prijavo.
- Če si ne morete privoščiti prijavnine, prosite sodnega uradnika za obrazec za opustitev plačila.
Korak 9. Vročite tožbo na HOA
HOA morate obvestiti o svoji tožbi, da bodo lahko odgovorili. Obvestilo boste posredovali s kopijo pritožbe in "pozivom", ki ga lahko dobite pri sodnem uradniku. Na splošno lahko obvestilo posredujete na naslednje načine:
- Šerif naj izroči obvestilo. V mnogih okrožjih lahko šerifu plačate majhno pristojbino za ročno dostavo.
- Najemite zasebni procesni strežnik. Za majhno plačilo bodo procesni strežniki ročno dostavili na HOA. Strežnike procesov najdete v svojem imeniku ali na spletu.
- Prosite osebo, starejšo od 18 let, da dostavi ročno. Običajno lahko vsaka odrasla oseba dostavi ročno, če ni del tožbe. Na primer, ne prosite svojega otroka, ki živi z vami, da dostavi ročno. Lahko pa bi vam ga poslal kolega v službi.
- Pošljite ga vodstvu HOA. Na nekaterih sodiščih lahko pritožbo in poziv pošljete s priporočeno ali priporočeno pošto, zahteva se vračilo. Pošta je manj idealna kot ročna dostava.
Korak 10. Predložite dokazilo o vročitvi
Kdor opravlja storitev, mora običajno izpolniti obrazec za dokazilo o storitvi ali izjavo o storitvi. To je lahko na hrbtni strani vabila ali pa je drugačna oblika. Lahko ga dobite pri sodnem uradniku.
Po podpisu obrazca vam strežnik vrne obrazec. Za svojo evidenco morate hraniti kopijo, nato pa izvirnik vložiti pri sodišču
Korak 11. Preberite odgovor HOA
Uprava HOA se mora odzvati na vašo pritožbo. Na splošno bodo vložili "odgovor", v katerem bodo odgovorili na vsako vašo trditev. Kopijo odgovora bi morali prejeti, razen če imate odvetnika, v tem primeru bodo prejeli kopijo.
- HOA bi lahko povečala tudi "pritrdilno obrambo". To so obrambe, ki vodstvu HOA omogočajo, da zmaga v tožbi, tudi če so vse vaše trditve resnične. Ena od pritrdilnih navedb je na primer, da ste predolgo čakali na tožbo.
- Če družba za upravljanje uveljavlja pritrdilno obrambo, se o njih pogovorite z odvetnikom.
Korak 12. Nadaljujte s tožbo
Večina tožb sledi istemu zaporedju. Po prejemu odgovora družbe za upravljanje bo zadeva vstopila v fazo ugotavljanja dejstev, imenovano »odkritje«. Pri odkrivanju boste vi in vodstvo HOA pod prisego zamenjali podatke in odgovarjali na vprašanja.
- Odvisno od težav lahko pričakujete, da bo tožba trajala eno leto ali dlje.
- Za več informacij glejte Sue a Homeowners Association.