Kupoprodajne pogodbe se najpogosteje uporabljajo pri prodaji nepremičnine. Sestavljen je po tem, ko kupec poda ponudbo in prodajalec sprejme ponudbo. Sporazum določa pomembne pogoje, kot so datum zaključka, znesek depozita in vse posebne situacije, ki bi upravičile preklic pogodbe. Dokument običajno pripravi odvetnik ali zastopnik, ki vodi zaključni postopek. Če prodajate svoj dom, lahko na koncu sestavite kupoprodajno pogodbo. Osnutek obvezno pokažite usposobljenemu odvetniku.
Koraki
1. del od 6: Začetek kupoprodajne pogodbe
Korak 1. Formatirajte dokument
Kupoprodajno pogodbo vnesite tako, da bo čitljiva. Ne želite, da druga stran trdi, da ste podatke skrili z majhnimi pisavami, zato nastavite pisavo na berljivo velikost in slog. Times New Roman 12 točk deluje za mnoge ljudi.
Če boste kupoprodajno pogodbo uporabili večkrat, jo nastavite kot predlogo. Vključite prazne vrstice za informacije, ki se bodo spreminjale iz pogodbe v pogodbo, na primer ime kupca in nakupno ceno
Korak 2. Vstavite naslov
Na vrhu strani morate naslov postaviti med levi in desni rob. Dokument naslovite tako, kot je »Kupoprodajna pogodba« ali »Pogodba o nakupu nepremičnine«.
Korak 3. Opredelite stranke pri prodaji
Na začetku pogodbe morate identificirati kupca in prodajalca. Lahko vnesete prazne vrstice za njihova imena ali vstavite kratek odstavek, kot je naslednji:
"[Vstavite ime kupca] (" Kupec "), ponuja in se strinja z nakupom pri [vstavite ime prodajalca] (" Prodajalec "), pod določili in pogoji, navedenimi v tem dokumentu, nepremičnino, ki je zakonsko opisana kot [vstavite zakonito opis]."
Korak 4. Dodajte pravni opis nepremičnine
V svojem sporazumu morate natančno opisati nepremičnino, zato poiščite pravni opis nepremičnine, ki je na listini. Kopijo listine lahko dobite v pisarni zapisnika dežel v vaši državi.
Za več informacij glejte Pridobite pravni opis nepremičnine
2. del od 6: Razlaga nakupne cene in plačila
Korak 1. Navedite kupnino
Lahko napišete: »Kupnina bo [vstavite ceno]. Ko je dobropis nakazan, preostali znesek plača kupec ob zaključku."
Korak 2. Opredelite vsak vložen denar
Zaslužen denar je oblika varščine. Tako prodajalcu pokažete, da resno razmišljate o nakupu nepremičnine. Brez polaganja resnega denarja bi potencialni kupec trdil, da ga zanima poljubno število stanovanj in jih tako učinkovito umaknil s trga. Vključiti morate klavzulo, ki opisuje znesek resnega denarja za deponiranje in rok za deponiranje.
- Vzorčni jezik bi se lahko glasil: »Znesek denarja v višini [vstavite znesek] se plača Escrow Agentu, [vnesite ime zastopnika in naslov] v obliki čeka ali denarnega nakazila. Kupec mora Escrow Agentu plačilo dostaviti najkasneje do 17.30, pet (5) koledarskih dni po tem, ko je prodajalec sprejel to pogodbo."
- Pojasniti morate tudi, da bo resni denar pripisan kupnini.
Korak 3. Opišite financiranje
Identificirati morate vir financiranja kupca in zahtevati dokaz, da izpolnjuje pogoje za financiranje. Na splošno bo zadosten dokaz pismo kupčeve banke ali posojilodajalca.
- Na primer, če kupec uporablja gotovino, vključite naslednje: »To je denarna ponudba. Preostanek kupnine bo plačan ob zaključku s overjenim čekom. " Prav tako lahko zahtevate, da kupec priloži potrdilo o potrditvi, da so sredstva na voljo.
- Če kupec dobiva posojilo, potem določite vrsto posojila (npr. VA, FHA, običajno itd.) Prav tako prosite za pismo o statusu posojila in določite rok za prejem pisma.
Korak 4. Navedite predmete, vključene v prodajo
Hiša je lahko opremljena z osebno lastnino ali "napeljavami". Svetilke so izboljšave na nepremičnini, ki jih ni mogoče odstraniti, na primer knjižne police, nameščene v steni ali kamin. Prepoznati morate vse napeljave ali predmete, ki bodo prodani z nepremičnino, na primer:
- preproge od stene do stene
- pritrjene svetilke in žarnice
- pritrjena ogledala
- ogrevalno in hladilno opremo
- vodovodne napeljave
- stropni ventilatorji
- vrata
- okna, zaslone in nevihtna okna
- vgradni kuhinjski aparati
- varnostnih sistemov
- obdelava oken
- tende
- ograje
Korak 5. Prepoznajte predmete, ki niso vključeni v prodajo
Če prodajalec kaj vzame s seboj, ga obvezno navedite v kupoprodajni pogodbi. Kuhinjske aparate lahko na primer vzamete s seboj. Če je tako, jih obvezno navedite.
Prepoznajte tudi vse najete predmete v hiši. Kupec se mora zavedati, da ga nimate v lasti
Korak 6. Navedite, ali je prodaja pogojena s tem, da kupec proda svoj dom
To je pomembna določba. Pogosto je nerealno pričakovati, da bo nekdo kupil dom, če ne more prodati svojega trenutnega doma. Z vključitvijo te določbe lahko kupec odstopi od nakupa, če ne more prodati svojega doma. Druga možnost je, da ponudba ni odvisna od tega, da kupec proda svoj dom. Kakorkoli, razložite situacijo:
- "Ta ponudba je odvisna od prodaje in zaprtja kupčeve lastnine na [vstavi lokacijo] v [vstavi številko] dni."
- "Ta ponudba ni odvisna od prodaje ali zaprtja nepremičnine v lasti kupca."
3. del od 6: Opisovanje zaključnih stroškov
Korak 1. Navedite, katere stroške zaključka mora plačati prodajalec
Na splošno mora prodajalec plačati vsa obstoječa posojila ali zastavne pravice. Prav tako prodajalec plača provizije za nepremičnine, zavarovalno polico lastninske pravice s kupcem za prejem ugodnosti in preostanek preostalih najetih predmetov, ki ostanejo na nepremičnini. Prodajalec ob nakupu prenese tudi vse obstoječe najemnine ali najemne vloge na kupca.
Korak 2. Pojasnite, katere stroške zapiranja mora plačati kupec
Kupec lahko plača listino in listino o zaupnem zapisu, pristojbine za prenos združenja, davke na prenos, zavarovanje (nevarnost in drugo), poravnalne pristojbine kupca in lastne stroške posojila.
Korak 3. Pojasnite, kdo plačuje davke
Hiša bi se lahko prodala sredi davčnega leta. V skladu s tem boste morda želeli povečati davke. Pojasniti morate, ali bodo davki odmerjeni in na čem bodo temeljili.
Odmerjanje lahko na primer utemeljite na davkih za preteklo leto, dogovorjenem znesku ali najnovejših podatkih o občini
4. del od 6: Opis postopka pregleda
Korak 1. Opozorite kupca na pregled
Pregled je standardni del vsakega nakupa stanovanja. Vključiti morate klavzulo, v kateri kupec prizna, da so mu svetovali, naj pregleda dom.
Vzorčni jezik bi se lahko glasil: "Kupec priznava, da je bilo priporočljivo, da kupec na lastne stroške najame storitve poklicnega inšpektorja za pregled nepremičnine." Nato lahko kupec vključite prostor za začetnico
2. korak Navedite, ali je prodaja odvisna od pregleda
Včasih si bo kupec želel dodatno zaščito pred pregledom, preden zaključi pogodbo. Če je tako, navedite, da je prodaja odvisna od pregleda nepremičnine.
- Lahko bi zapisali: »Ta ponudba je odvisna od tega, da kupec na njegove stroške pridobi preiskavo nepremičnine in poročila. Pregled lahko vključuje strukturne, mehanske, škodljive in fizične pogoje v zvezi z lastnino. Pisno obvestilo bo prodajalcu ali prodajalčevemu zastopniku posredovano v petih delovnih dneh po sprejetju te pogodbe."
- Kupec se lahko tudi odpove pregledu. Če je tako, vključite vrstico, da kupec parafira privolitev, da se odreče inšpekcijskemu pregledu.
Korak 3. Opredelite možnosti, če pregled ni zadovoljiv
Morda boste dobili nazaj slabo poročilo o pregledu. V tem primeru kupec morda ne želi nadaljevati s prodajo. V skladu s tem morate pojasniti možnosti, ki jih lahko sprejme vsaka stran:
- Kupec bi lahko sprejel pogoj.
- Prodajalec bi lahko popravil stanje in predložil inšpektorju potrdilo, da je stanje popravljeno.
- Kupec in prodajalec se bosta pogajala o poravnavi.
- Prodajalec ne stori ničesar in pogodba postane neveljavna v določenem številu dni po tem, ko prodajalec prejme poročila o pregledu.
Korak 4. Priporočamo, da kupec opravi anketo
Vključite lahko določbo, v kateri kupec prizna, da so mu svetovali, naj opravi raziskavo. Če se kupec odloči opustiti anketo, lahko te podatke vključite. Prosite kupca, naj svoje začetnice postavi poleg vsake opustitve.
5. del od 6: Obljube o nepremičnini
Korak 1. Navedite zastopstva prodajalca
"Zastopanje" je izjava o dejstvu, za katero prodajalec jamči, da je resnična v času sklenitve pogodbe. Če se dejstvo izkaže za napačno, lahko kupec običajno odstopi od pogodbe ali toži. Navesti morate izjave prodajalca. Tipične predstavitve so naslednje:
- ni kršitev coniranja, požara ali gradbenih predpisov
- stavba ni v poplavnem območju ali na posebnem poplavno ogroženem območju
- mejnih črt ni
- ni kršitev nazadovalnih linij, služnosti ali mejnih črt premoženja
Korak 2. Opišite posredovano dejanje
Na splošno bo prodajalec kupcu prenesel splošni garancijski list. Z garancijskim listom prodajalec v bistvu obljublja, da je zakoniti lastnik nepremičnine in da ima pravico do prenosa lastninske pravice. Prav tako jamčijo, da nihče nima boljšega naslova. Če so te obljube napačne, lahko kupec toži za odškodnino.
Vzorec jezika bi se lahko glasil: "Prodajalec bo z veljavno splošno garancijsko pogodbo kupcu posredoval dober in tržen naslov."
Korak 3. Opišite, kako prehaja »tveganje izgube«
Stavba bi lahko pogorela med datumom podpisa pogodbe in datumom, ko ste jo dejansko zaprli. Kdo nosi tveganje? S tveganjem škode lahko pojasnite, kdo nosi tveganje nesreče.
Vzorec klavzule bi se lahko glasil: "Prodajalec je odgovoren za kakršno koli izgubo ali poškodbo lastnine pred zaprtjem."
6. del 6: Dokončanje sporazuma
Korak 1. Vključite klavzulo o reševanju sporov
Če pride do spora med strankama, lahko končata na sodišču. Lahko pa se tudi vnaprej odločite za rešitev spora z mediacijo. V pogodbo o prodaji morate vključiti pogodbo za posredovanje.
Vzorčni jezik bi se lahko glasil: »Vsak spor, ki izhaja iz te pogodbe ali se nanjo nanaša, bo predložen zasebni posredniški službi. Vsi stroški posredovanja bodo enako razdeljeni med prodajalca in kupca."
Korak 2. Določite čas sprejema in zaključka
Ponudba za prodajo ne traja v nedogled. Namesto tega je običajno rok za sprejem. Obstaja tudi rok za zaprtje. Te datume morate vključiti v kupoprodajno pogodbo.
- Na primer, lahko napišete: »Ta ponudba je neveljavna, če je prodajalec ne sprejme pisno na ali pred [vstavite čas in datum]. Zaključek prodaje se izvede [vstavite število dni] po tem, ko je kupec prejel povzetek, ki prikazuje tržni naslov pri prodajalcu ali zavarovalno knjigo, ki prikazuje zavarovalni naslov pri prodajalcu. Ta ponudba je narejena na [lokacija] ta [vstavite datum]."
- Pod to izjavo vnesite vrstico za podpis kupca.
Korak 3. Dodajte prevzem s strani prodajalca
Potrebujete tudi določbo, v kateri prodajalec izrecno navede, da se strinja s pogodbo. Če mora prodajalec plačati posredniško provizijo, te podatke vključite sem.
Vzorčni jezik bi se lahko glasil: »Zgoraj navedena ponudba za nakup nepremičnine se s tem sprejema v skladu z zgoraj navedenimi pogoji. Spodaj podpisani se strinja, da bo [vstavite ime posrednika] v skladu z obstoječo pogodbo o kotaciji plačal posredniško provizijo v višini [vnesite znesek provizije]. " Nato vnesite datum in vrstico za podpis prodajalca
Korak 4. Pokažite svoj osnutek sporazuma odvetniku
Ta članek opisuje osnovno kupoprodajno pogodbo. Vaše potrebe se lahko razlikujejo. Če želite razumeti, ali kaj manjka, morate osnutek pokazati kvalificiranemu odvetniku za nepremičnine.
- Odvetnika za nepremičnine lahko najdete tako, da se obrnete na lokalno ali državno odvetniško zbornico in dobite napotnico.
- Ko imate ime nekoga, pokličite in se dogovorite za sestanek. Vnaprej vprašajte, koliko odvetnik zaračuna.